A POSSIBILIDADE DE REALIZAR O PROTESTO
EM CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Juliana G. Mendes Ricon[i]
Em primeira análise, cumpre memorar que o protesto, antes da edição da Lei nº 8.935/1994[1], era basicamente utilizado para títulos de crédito com intuito de registrar a inadimplência e resguardar eventual direito de regresso, de forma que, muitos credores questionavam a efetividade do procedimento.
Todavia, percebe-se que o protesto consiste em ferramenta de suma relevância para recuperação de dívidas e por via de consequência, merece destaque, em especial quanto à aplicação em contratos imobiliários.
Obviamente, com a evolução da sociedade e das relações negociais, o protesto teve maior abrangência, o que culminou para a edição da Lei nº 8.935/1994, que trouxe no bojo do inciso I, do artigo 11, a possibilidade do protesto de documentos de dívida, para prova do descumprimento da obrigação.
Posteriormente, tivemos a edição da Lei nº 9.492/1997[2], que define a competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida, e além disso, dispõe que: “Protesto é ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida” (art. 1º).
Em vista disso, ante a evolução das normas, importante avanço também houve com o Provimento do CNJ nº 149 de 30/08/2023, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (CNN/ CN/CNJ-Extra), que regulamenta os serviços notariais e de registro.
Ao que nos parece, dúvida poderia surgir quanto a possibilidade de protestar qualquer documento de dívida. Neste sentido, convém esclarecer que, poderá ser protestado qualquer documento que tenha como objeto, dívida líquida, certa e exigível, ou seja, uma dívida que não esteja condicionada a uma situação ou termo a serem implementados, que seja exigível e cujo o documento demonstre a certeza daquela obrigação, em relação à pessoa (devedor), ao prazo, e por fim, à obrigação a ser cumprida.
Neste viés, à guisa de exemplo, no âmbito dos contratos imobiliários, sendo o objeto a venda e compra de bem imóvel, na hipótese do comprador não efetuar o pagamento da dívida líquida e certa, este poderá ser protestado ante ao evidente inadimplemento. Registre-se ainda, que para efeito de protesto, não há necessidade da assinatura de 2 (duas) testemunhas, isto porque, o documento de dívida não precisa se afigurar como um título executivo extrajudicial, nos termos previstos no inciso III, do artigo 784, do Código de Processo Civil.
Nessa linha, para o título ou documento de dívida ser líquido, certo e exigível, significa dizer que deverá ter um valor determinado, com prazo estabelecido e certeza da obrigação ou prestação a ser satisfeita e serão examinados em seus aspectos formais pelo Tabelionato, com o intuito de seguir o trâmite até a intimação do devedor.
Convém ponderar ainda, que segundo o Provimento 86 do CNJ, publicado em 29/08/2019, restou estabelecido a nível nacional, a possibilidade do credor efetuar o protesto sem precisar antecipar emolumentos, ou seja, gratuitamente, salvo exceções.
É possível protestar contrato de locação?
Cumpre alertar, que para o protesto de contrato de locação inadimplido, que em sua maioria possui, além do valor da locação, obrigações acessórias, como água e energia elétrica, recomenda-se a elaboração de uma planilha, a fim de demonstrar expressamente, todos os valores não pagos e aptos a identificar exatamente o que será objeto de protesto, de qualquer forma, sempre importante, consultar o Tabelionato de Notas da cidade, sobre as exigências em relação às obrigações acessórias. No mesmo sentido ao anteriormente esclarecido, o contrato de locação para ser protestado não precisa ter reconhecimento de firma, e tampouco a assinatura de 2 (duas) testemunhas.
Outra peculiaridade, são as dívidas decorrentes de encargos condominiais, que também podem ser objeto de protesto.
Do cotejo da legislação aplicável, o protesto rege-se por vários princípios, sendo um deles, o princípio da Celeridade, tendo em vista que, o Tabelionato terá o prazo de 24 (vinte e quatro) horas para protocolo, 3 (três) dias úteis para registro. Uma vez protocolizado o título ou o documento de dívida, o Tabelião expedirá a intimação ao devedor no endereço fornecido pelo apresentante. Esgotado o prazo de pagamento o Tabelião lavrará e registrará o protesto e o devedor deverá procurar necessariamente o credor para efetuar o pagamento, e posteriormente pagará os emolumentos do protesto para o cancelamento.
Inclusão de cláusula no contrato imobiliário prevendo a possibilidade de protesto
A corroborar com o entendimento, um contrato imobiliário, que tem previsão de multa, poderá ter inserida até mesmo uma cláusula com a possibilidade de protesto, na eventualidade de inadimplemento.
Atualmente, como forma preventiva, ao firmar um contrato imobiliário, seja de locação, compra e venda ou outros, existe a possibilidade de realizar pesquisa nacional de protesto na Central Nacional de Protesto, e para tanto, basta fazer o cadastro e obter a informação gratuitamente.
À luz das informações contidas no presente artigo, o protesto tem como finalidade a recuperação do crédito inadimplido, sendo um meio efetivo de cobrança de dívida, no qual o devedor será intimado para efetuar o pagamento no prazo de 3 (três) dias úteis. Realizado o pagamento, o valor será repassado pelo Tabelionato ao Credor, porém, se não efetivado o pagamento o nome do devedor permanecerá protestado até realizar o cancelamento, portanto, perfeitamente aplicável nos contratos imobiliários.
[i] Advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário, associada da Ad Notare – Academia Nacional de Direito Notarial e Registral
